救市再出新招！可有人要哭了
▣作者：米筐老A“带押过户”就要来了、买卖二手房更容易了，可谁会笑、谁又会哭呢？1当下，二手房“带押过户”交易正在济南、昆明、苏州、福州、南京等十多个城市试点 ，大有全面实施、并向全国推行的趋势。什么是“带押过户”呢？简单说就是：在二手房交易过程中，卖方无需把欠银行的房贷结清、就能把房子过户到买方名下，并完成买卖交易。那现有的二手房买卖交易呢？耗时、耗力…最重要的是耗钱，同时还隐藏风险。详细交易过程如下。房东有一套房子要卖，可还有70万银行贷款没结清。那怎么办呢？需要先把欠银行的70万尾款结清、把房子变成全款房，才能过户卖给买方。如果买卖双方达成协议，首付款是70万、剩余的房款由买方向银行借款，那好解决…买方把70万首付款给房东，房东用这70万归还银行欠款即可。可如果欠银行的贷款不是70万，而是200万、300万呢？要么原房东筹这笔钱、要么买方筹这笔钱…当然还有一种办法，找小贷公司去借这笔钱、也就是常说的过桥资金——等新银行的房贷放款后、再去还这笔短拆资金。过桥资金的费用很高，一般按天计息、日息千分之一…合计月息3%、年利率就是36%，如果一切顺利的话，过桥资金的使用时间在1月左右。为何这么长时间？原房贷银行扣完款后才会出纸质结清证明，结清证明出来用时短则一周、长则近月；随后要拿着结清证明去房管局办理解押手续、让房子变成全款房；之后再把房子过户到买方名下，出新房本后把房子抵押给新的房贷银行、闭关等待新银行放款…短则十天、长则近月。这样，100万的成本是3万、200万的成本是6万、300万的成本就是9万…因为成本高，同时还有风险（房子过户到买方名下、已归买方所有了，但原房东并没有拿到尾款；买方给了首付款，但房子还在原房东名下，如果房东不配合卖房呢），影响了很多人买卖二手房的积极性。这种局面今后或将彻底改变。2二手房“带押过户”若全国全面推行，会有什么影响呢？影响巨大。因为能“带押过户”，所以解押过程中的过桥资金高成本就没有了，对买卖双方来说、也没有了“房财两空”的顾虑，最直接的影响是能极大活跃二手房的交易…更多人愿意买二手房，更多的人也愿意卖二手房。比如一些高房价房子，因为银行欠款太多…可能200万、300万甚至更多，之前会担忧尾款太多、拆借过桥资金成本太高，当然也因为金额太高操作失误的风险太大，所以对出售犹豫不决。一旦“带押过户”推行，以上各种疑虑就会被统统打消，高价位、高尾款的房子也就更容易成交。也因为能“带押过户”，之前交易过程中的结清尾款、解除抵押、办理过户、重新抵押等繁琐手续的摩擦成本将大大降低，让买卖二手房就更省时、更省力、当然也更省钱，这将激活当下全国各地死水一潭的二手房市场。大家卖了房、拿着钱去干嘛呢？当然还是去买房啊，主要是置换房产…卖旧房换新房、卖小房换大房、卖品质差的房子换品质更优（当然价格也更贵）的房子，这也是各地政府积极推行“带押过户”的动力源泉。现在的楼市行情处于史上最差时期、没有之一，土地卖不出、卖出去的大多是地方城投在托底，房子卖不出、哪怕降价也卖不出，项目停工、烂尾的比比皆是，肩负“保交房稳民生”重任的地方政府已是焦头烂额。怎么办？想来想去还是得有人买房，可在一系列的放松楼市、甚至刺激楼市的政策下，市场仍然不温不火…因为大家实在没有钱了。于是，“快速卖旧房、拿着卖房款赶紧换新房”的思路就出来了，也就有了十多个城市地方政府积极试点二手房“带押过户”的操作。这也算是救市的新招。这个救市新招是否有用还不好说，但在给一些人带来便利的同时、也动了一些人的奶酪。3我们先说“带押过户”对谁有利。如果笼统的说，就是对想买卖二手房的人最有利，毕竟相比以前、更省时省力还省钱，再具为以下群体。卖旧换新的改善置换人群。很多人想买新房、买大房、买好房，但苦于资金有限，只能把手里的房子卖掉、拿到钱后再置换房产，该政策能让老房子更好出手、更快变现，当然也就能更快的改善住房。想急于出手变现的人群。不管是因急于用钱（小老板的生意周转/家有要事急需钱等）而卖房，还是因杠杆过高、还不上月供而卖房（失业后没收入/高杠杆买房的炒房客等），该政策都能较快的解决他们的现金流危机。之前有风险顾虑的人。前文也说了，之前的二手房交易存在很多风险，会让一些人、尤其是总价高/尾款多房子的买卖双方心存顾虑，该政策会让这些风险大幅降低、甚至消失，对想买卖高总价房子的双方来说是利好。房贷利率站岗的人。2018年前后，大部分买房贷款的人、其利率都上浮20%甚至30%，年化利率6%左右，而现在首套首贷利率只有4.1%，因为没有了过桥资金的高成本，通过一些操作会可以置换这种高息房贷。看似人人都赚钱、都得到了好处，那有没有利益受损、想哭的人呢？有啊，就是各种中介…资金中介、包装中介、各种灰色操作的中介。这其中最想哭的就是过桥资金的提供方了…名义是有放贷资格的小贷款公司，背后却是各资金大户、主要是个人。前文也说了，过桥资金的日息一般是千分之一、年化就是36%的利率，请问当下从哪里能找到如此高收益的投资项目？因为是新银行贷款审批通过后、才会使用过桥资金去结清原银行欠款，所以几乎是0风险。如何让原银行快速扣款、快速出结清证明？找中介啊。如何让房管局尽快新房本、实现抵押？找中介啊。如何让新银行尽快发放贷款、缩短过桥资金的占用？找中介啊。当下的二手房交易中充满了各种灰色操作…当然也可以不找中介，那就要多费时间多费钱了，而将来他们的这些业务就要消亡了。虽然有人受益笑了、有人受损哭了，但对地方政府来说、却是百利而无一害，二手房活跃本身就能活跃经济，同时还能带动新房的销售，这对深陷财政困局、对土地极其依赖的地方政府来说无异于雪中送炭。
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